Odbiory · 13 października 2026 · ok. 3 min czytania
Najczęstsze usterki w nowych mieszkaniach i jak je wykryć
Usterki w nowych mieszkaniach zdarzają się nawet w starannie prowadzonych inwestycjach, bo na budowie w krótkim czasie pracuje wiele ekip. Większość z nich da się wykryć podczas odbioru, jeśli wiadomo, gdzie patrzeć. Poniżej omawiamy typowe usterki, na które warto zwrócić uwagę przed podpisaniem protokołu.
Tynki i ściany: nierówności, rysy, odspojenia
Częstym problemem są ściany odchylone od pionu lub z nierówną płaszczyzną. Sprawdza się je łatą o długości 2 metrów oraz poziomicą lub laserem, a kryteria oceny tynków podaje norma PN-70/B-10100. Na tynkach pojawiają się rysy skurczowe, które zwykle nie są groźne, ale warto je opisać w protokole. Odspojenia tynku wykrywa się opukiwaniem, ponieważ odklejony fragment wydaje głuchy dźwięk. Rysy ukośne w narożach otworów okiennych i drzwiowych lepiej pokazać konstruktorowi, bo mogą mieć inną przyczynę niż skurcz tynku.
Posadzki i wylewki
Podkład cementowy powinien być równy, bez pęknięć i z prawidłowo wykonanymi dylatacjami. Równość posadzki sprawdza się tą samą łatą co ściany. Przed układaniem paneli lub parkietu ważna jest wilgotność podkładu, mierzona metodą karbidową. Dopuszczalną wilgotność określa karta techniczna producenta okładziny, a dla podkładu cementowego pod panele zwykle nie przekracza ona 2% CM.
Okna i drzwi balkonowe
Skrzydła okien bywają źle wyregulowane, przez co trą o ramę lub nie domykają się szczelnie. Sprawdź uszczelki, odwodnienie ramy oraz stan szyb, na których mogą być rysy lub odpryski. Przewiew przy ościeżach może świadczyć o nieprawidłowym montażu okna. Prawidłowy ciepły montaż ma od wewnątrz warstwę paroszczelną, w środku izolację termiczną, a na zewnątrz warstwę paroprzepuszczalną chroniącą przed wodą. W sezonie grzewczym nieszczelności przy oknach dobrze pokazuje badanie termowizyjne.
Usterki w nowych mieszkaniach: instalacje i wentylacja
W instalacji elektrycznej sprawdza się działanie gniazd i to, czy ich obwody zabezpiecza wyłącznik różnicowoprądowy 30 mA. Warto poprosić o protokół pomiarów elektrycznych, który powinien obejmować również test tego wyłącznika. Wentylacja grawitacyjna bywa słaba, zwłaszcza gdy przy zamkniętych oknach brakuje dopływu powietrza. Wymagany przepływ wynosi co najmniej 50 m³/h dla łazienki i 30 m³/h dla WC. Ciąg najlepiej zmierzyć anemometrem przy kratce, bo test kartką papieru jest tylko orientacyjny.
Balkony i balustrady
Balustrada balkonu w budynku mieszkalnym powinna mieć co najmniej 1,1 m wysokości. Prześwity między elementami wypełnienia nie mogą być większe niż 0,12 m. Warto też obejrzeć mocowania balustrady oraz stan płyty balkonowej i jej obróbek.
Podsumowanie
Typowe usterki w nowych mieszkaniach dotyczą tynków, posadzek, okien, instalacji i balkonów. Każdą z nich należy dokładnie opisać w protokole odbioru i udokumentować zdjęciami. Uznane wady deweloper usuwa w ciągu 30 dni od podpisania protokołu. Wady, które ujawnią się później, można zgłaszać w ramach rękojmi przez 5 lat od wydania lokalu. Jeśli chcesz, aby mieszkanie sprawdził ktoś z doświadczeniem i sprzętem pomiarowym, Remont Expert wykonuje odbiory techniczne w Zielonej Górze i okolicach.
